住宅の過少保険：根拠から言えること

住宅保険は、たいてい一度加入したら毎年更新するだけで、実際に試されることはありません。最も重要な数字、つまり家を建て直すために保険会社が支払う金額は、多くの場合、最初に決めたあとはインフレに合わせて少し引き上げられるだけです。それが現実と突き合わされるのは家が焼けたり浸水したりしたときで、その時点ではもう変えられません。

この記事では、その数字が低すぎた場合に何が起きるかを見ていきます。保険会社自身の契約・請求データを使った二つの大規模な研究、米国の山火事で家を失った人々への長年の調査、英国・米国・オーストラリアの規制当局の指針、そして災害後に再建費用が上がる理由と、買い手が不足に陥る理由についての研究をもとにしています。

特定の保険会社、代理店、商品を勧めるものではなく、災害がそもそも補償対象かどうかという話でもありません。それは別の種類の穴です。ここで扱うのは、家に保険が掛かっていて請求も認められたのに、お金が足りないという状況です。

過少保険とは何か

住宅保険には通常、建物の支払限度額（米国）や建物の保険金額（英国、オーストラリア）があります。過少保険とは、その金額が、同じ家をいま建て直す費用、つまり解体、がれきの撤去、人件費、資材、諸費用、そして現在の建築基準が求める改修を含めた費用より低い状態をいいます。市場価格ではありません。土地は燃えませんし、家の再建費用は売却価格より高いことも低いこともあります。

ニューヨーク州金融サービス局ははっきりとこう説明しています。補償は住宅の再調達価額、つまり完全に失われた場合に建て直すのに必要な金額に基づく、と。部屋の増築などの大きな改修をすればその費用は上がるため、同局は毎年契約を見直すよう勧めています。水害の免責は別の問題で、住宅保険が補償しないものについての記事で扱っています。

全損のとき、どれくらい足りないのか

最も長い記録は、大規模な山火事の後に被災世帯を調査している米国の非営利団体ユナイテッド・ポリシーホルダーズ（United Policyholders）のものです。2007年までさかのぼる調査で、家を失った人の半数以上が、建て直しや買い替えに十分な補償がなかったと答えることがしばしばありました。2021年のコロラド州マーシャル火災では、1年後の調査で80%がそう答え、不足額は平均で1平方フィートあたり110ドルでした。

山火事の被災者の多くは「足りなかった」と答えている

全損の回答者のうち、保険で再建費用を賄えないと答えた割合（火災・調査時期別）。

2007年 南カリフォルニアの山火事、6か月後調査（建物）75%

2018年 キャンプ火災、12か月後調査60%

2020年 カリフォルニアの山火事、12か月後調査（40%はまだ分からない）42%

2021年 コロラド州マーシャル火災、12か月後調査80%

2025年 ロサンゼルスの山火事、12か月後調査69%

出典：United Policyholders, Roadmap to Recovery survey results（回答者は自ら回答を選んだ人）。

最新の調査は2025年1月のロサンゼルスの山火事を対象にしたものです。2026年1月6日から2月17日まで実施され、675世帯が回答しました。家が全焼した人のうち69%が再建に十分な保険がないと答え、十分だと答えたのは7%、24%はまだ分からないとしました。報告された不足額は平均で1平方フィートあたり247ドルでした。

こうした調査に答えるのは自ら回答を選んだ人で、多くはこの団体自身の支援活動を通じて集まっています。より強い検証は行政データです。J・アンソニー・クックソン、エミリー・ギャラガー、フィリップ・マルダーは、マーシャル火災の地域にあった24社・4,859件の契約についてコロラド州保険局の記録を入手し、それぞれの支払限度額を推定再建費用と比べました。

保険会社自身のデータも同じことを示している

二つの行政データで、再建費用を下回る保険が掛けられていた住宅の割合。

コロラド州マーシャル火災の地域：推定再建費用を下回る契約74%

同じ契約：補償が再建費用の4分の3未満36%

カリフォルニア州2018〜2023年：保険会社の最終損害額を下回った全焼住宅71.3%

カリフォルニア州：大災害で失われた住宅78%

カリフォルニア州：単独の住宅火災で失われた住宅68%

出典：Cookson, Gallagher and Mulder, Federal Reserve Bank of Philadelphia WP 25-09 (2025); Klein, Lewis & Clark Law Review (2026)（Insurance Business、2026年9月28日の報道による）。

一戸建て3,089件の主な標本では、74%が過少保険で、36%は補償が再建費用の4分の3未満という深刻な状態でした。契約の平均の補償率は87.4%です。もう一つの研究では、法学者のケネス・クラインが、2018〜2023年の持ち家の火災請求74,070件についてカリフォルニア州保険局のデータを使いました。全焼した住宅の71.3%で、建物の補償額が保険会社自身の最終損害額を平均約19%下回っていました。

大きな損害の後に起きること

過少保険は、単に受け取る額が少なくなるというだけではありません。クックソンらはコロラド州の世帯を追跡し、誰が再建の建築許可を申請し、誰が土地を売ったかを調べました。家を失った人では、補償が10ポイント多いごとに、1年以内に許可を申請する確率が約4ポイント、平均の約5分の1上がりました。著者らの推計では、過少保険は最初の1年の許可申請を25%減らし、18か月以内の焼失物件の売却の半分以上を説明します。

ロサンゼルスでは、1平方フィートあたりの数字が穴の大きさを示しています。イートン火災の回答者の補償額は平均523ドルで、再建の見積もりは754ドルでした。パリセーズではそれぞれ697ドルと948ドルです。それでも全損の回答者の71%が再建を予定しており、そのうち41%が1年の時点で建築許可を申請していました。

被災者が掛けていた保険額と、再建にかかる費用

2025年ロサンゼルスの山火事、全損の回答者の1平方フィートあたりの平均補償額と平均再建見積もり。

イートン火災：保険額$523

イートン火災：再建見積もり$754

パリセーズ火災：保険額$697

パリセーズ火災：再建見積もり$948

出典：United Policyholders, 2025 LA Wildfires 12-Month Survey Results (2026)。

もう一つの時計も同時に進んでいます。追加生活費の補償は再建中の家賃などを賄いますが、上限があります。同じ調査では、全損世帯の10%が、18か月後の2026年7月までに追加生活費の補償が尽きると見込んでいました。2013年のブルーマウンテンズの森林火災後にオーストラリアで行われた聞き取りでも同じ傾向が見られました。多くの人が過少保険で、保険金をやりくりして伸ばすために、実務面でも感情面でも負担を負っていました（Eriksen and de Vet, 2020）。

比例てん補条項と部分損害

差が響くのは全損のときだけではありません。多くの契約には、家の価値を大きく下回る金額で保険を掛けている場合に部分損害の支払いを減らす条件があります。英国ではアベレージ条項（比例てん補条項）と呼ばれます。金融オンブズマン・サービスは、再建に40万ポンドかかる家を20万ポンドで保険に掛けている例を挙げています。この家は50%の過少保険で、保険会社によってはどの請求でも半分しか支払いません。

米国の契約は、通常80%に設定されたコインシュアランス条件を使います。ニューヨーク州の規制当局は、再調達価額が10万ドルの二軒の家が、暴風で同じ5,000ドルの屋根の修理を必要とした例で説明しています。8万ドルの保険を掛けた所有者には、免責金額を差し引いて修理費が全額支払われます。5万ドルの保険を掛けた所有者が受け取るのは3,125ドルです。

同じ屋根でも、支払額は違う

再建に10万ドルかかる家の5,000ドルの屋根修理に対する支払額（免責金額を引く前）。

8万ドルで加入（80%）：修理費の全額$5,000

5万ドルで加入（50%）：比例計算$3,125

同じ家：築15年の屋根の時価$2,000

出典：New York State Department of Financial Services, Determining how much insurance you need。

計算例：60%で加入した場合。保険価額より低い金額で保険を掛けている場合、保険会社は部分損害を比例して支払うのが原則です。実務では、コインシュアランスと呼ぶかどうかを問わず、多くの契約がこれを80%の条件で和らげています。保険価額の80%以上で加入していれば、損害は保険金額を上限に全額支払われます。80%を下回ると、比例して減額されます。本来50万ドルで付けるべき家に30万ドル（60%）しか掛けておらず、台所の火事で10万ドルの損害が出た場合を考えます。支払いは10万ドル×60%＝6万ドルで、4万ドルは所有者の負担です。40万ドル（80%）以上で加入していれば、80%の条件のもとで10万ドルが全額支払われます。請求は認められ、損害は契約の上限よりずっと小さいのに、所有者は一部を自分で負担することになります。自分の契約の扱いを確認してください

損害を超える金額で加入しても、支払いは増えません。逆の間違いもよくあります。損害保険は、加入した金額ではなく実際の損害を支払います。同じ家を価値の110%で加入していても、10万ドルの火事で支払われるのは10万ドルで、全損でも実際の損害を超えては支払われません。上乗せした分で買えたのは、余分な保険料だけです。目安は、再調達価額の全額で加入し、建築費の上昇に備えて少し余裕を持たせることで、それを大きく超えて積み増す必要はありません。契約で、家の価値を超える保険金額がどう扱われるかを確認してください。

オンブズマンはこの条項の適用を自動的なものとは見ていません。保険会社が再建費用の全額をはっきり尋ねなかった場合、質問が分かりにくかった場合、結果について警告しなかった場合には、適用は不公正だと判断し、請求の全額の支払いを求めるのが通例です。免責金額はこれとは別にかかる費用で、そのトレードオフは免責金額についての記事で扱っています。

災害の後に再建費用が跳ね上がる理由

大きな災害の後は、同じ修理でも小さな災害の後より費用がかかります。技術者はこれを需要急増（デマンドサージ）と呼びます。アンナ・オルセンとキース・ポーターは2011年のレビューで、上乗せ分を20%以上としつつ、標準的な定義も広く認められた予測理論もないと指摘しました。米国の大災害192件をもとにした後の計量経済モデルは、修理工事の総量が多いほどこの効果が大きくなることを示しました（Döhrmann ほか、2017）。

主な要因は人件費のようです。オルセンとポーターが2002〜2010年のハリケーンの修理費を調べた研究では、総修理費の変化を動かしていたのは人件費の部分の変化でした。オーストラリアでは、証券投資委員会（ASIC）が、1974年のサイクロン・トレーシーの後に費用が75%跳ね上がったと記しています。慎重な所有者でも予想できなかった上昇です。

通常のインフレもこれに加わります。マーシャル火災の研究者たちは、2021年初めから2023年初めにかけての建設費指数の22%の上昇で費用推定を補正しました。英国では建築コスト情報サービス（BCIS）が、住宅と集合住宅の再建費用が2026年1月までの1年間に4.9%、その前の年に3.8%上がったとし、2024年の人件費は2019年より5分の1以上高かったとしています。5年前に決めてインフレ連動で上げてきただけの金額は、すでに追いついていないかもしれません。

人はなぜ過少保険になるのか

よく言われるのは、保険料を節約するために補償を削るという話です。根拠は別の方向を指しています。クラインは、契約時の保険会社自身の再建費用の見積もりが、75%から95%の事例で最終的な損害額を下回り、その差は平均30%を超えていたことを見いだしました。契約の約90%はすでに拡張または保証付きの再調達価額補償（多くは150%）を付けていましたが、それでも全焼した住宅の多くは不足していました。

クックソンらは、買い手の側から関連する結論に達しました。顧客は提示された保険料には反応しても、その保険料でどれだけの補償が買えるかには反応せず、低い限度額で契約を書く保険会社をあたかも安いかのように扱っていました。著者らはこれを「補償の見落とし（カバレッジ・ネグレクト）」と呼び、それをなくせば1世帯あたり年約290ドル、保険料の約10%に相当する価値があると推計しています。

オーストラリアの規制当局も、2003年のキャンベラの森林火災の後に似たことを見いだしました。調査した住宅所有者133人のうち、半数強が保険金額を自分で決めていました。独立した評価を受けたのは7人、オンライン計算ツールを使ったのは2人だけでした。ASICはまた、改修の後や費用の上昇に合わせて金額が引き上げられないことが多いとも指摘しました。英国のオンブズマンは、消費者は通常、家の評価に慣れていないとしています。

キャンベラの住宅所有者は保険金額をどう決めたか

2003年1月の森林火災の後に調査されたACTの住宅所有者133人が使った方法。

自分で見積もった69

保険会社、ブローカー、代理店に勧められた45

以前の契約から引き継いだ15

不明4

出典：ASIC Report 54, Getting home insurance right (September 2005), Table 2.1。

誰が不足に陥りやすいかには、社会的な偏りもあります。ケイト・ブースとブルース・トランターによるオーストラリア全国調査では、社会経済的地位の低い人や都市に住む人ほど過少保険になりやすく、保険の判断には信頼が関わっていました。米国のハリケーン4件の後の調査では、保険に入っていた世帯は、ほとんど保険のない世帯に比べ、重い経済的負担や満たされない資金ニーズを報告することが少なかったとされています（You and Kousky, 2024）。

数字はどこから来ているか

過少保険の数字はどれも、何と比べて測るかで決まり、どの物差しにも偏りがあります。ユナイテッド・ポリシーホルダーズの回答者は自ら回答を選んだ人で、多くはこの団体の支援活動を通じて集まりました。コロラド州の研究は、建設費データベースの値だけでは低すぎるように見えたため、地元の見積もりの下限である1平方フィートあたり350ドルに合わせて補正しました。クラインの物差しは保険会社自身の最終損害額で、そこには買い手が知りようのなかった災害後の値上がりが含まれることもあります。

それぞれの研究には、著者自身が示す限界もあります。コロラド州の論文は一つの市場の一つの火災を扱い、保険会社の再調達価額の見積もり、免責金額、特約は見ることができませんでした。クラインのデータはカリフォルニア州のみで、保険会社の自己申告の数字に基づき、水害と風災の請求を含みません。ここでのクラインの数字は彼の論文についての業界紙の報道によるもので、需要急増の研究は要旨のみを読んでいます。

業界の数字には最も注意が必要です。再建費用の評価を販売する英国の企業は、評価した46,917件の物件の67%が過少保険、25%が過大保険、8%がほぼ適正だったと報告しました。標本には所有者が自ら評価を依頼した商業用の建物も含まれ、この企業は結果に利害を持っています。ずっと古いASICのデータは幅を示しています。2000年の業界調査では住宅所有者1,000人の87%が過少保険とされた一方、保険会社自身の2002年のデータでは10%以上不足している住宅は27.5%でした。

このパターンが信頼できるのは、どれか一つの数字のためではありません。回答者が選んで答える調査、契約記録、請求ファイルは、異なる方法で、異なる利害を持つ人々によって作られていますが、すべて同じ方向を指しています。正確な割合は不確かでも、方向は確かです。

行動の手順

役に立つ時期の順に並べている。各項目に根拠の強さを示した：データあり 公的機関の推奨 未検証

起きる前に

• 建物の支払限度額（保険金額）が、家の市場価格や購入価格ではなく、いま建て直すのにかかる費用の全額を反映しているか確認する。 公的機関の推奨 参考文献を参照
• 保険金額は毎年、そして部屋の増築などの大きな改修の後に見直す。どちらも再建費用を押し上げる。 公的機関の推奨 参考文献を参照
• 保険会社のオンライン計算ツールに項目があらかじめ入力されている場合は、一つずつ確認し、最終的な金額が再建費用の全額を賄うか確かめる。 公的機関の推奨 参考文献を参照
• 契約に比例てん補条項（アベレージ条項や80%のコインシュアランス条件）があるか、補償額がその基準にどれだけ近いかを確認する。 公的機関の推奨 参考文献を参照
• 契約時の保険会社の見積もりが正しいと決めつけない。カリフォルニア州の請求では、75%から95%の事例で最終損害額を下回っていた。 データあり 参考文献を参照

起きたら

• 部分損害の支払いが比例てん補条項で減額された場合は、計算方法と、加入時に保険会社が再建費用の全額をはっきり尋ねたかどうかを確認する。 公的機関の推奨 参考文献を参照
• 追加生活費の補償の上限を早めに確認する。2025年のロサンゼルスの山火事では、全損世帯の10%が18か月以内にその資金が尽きると見込んでいた。 データあり 参考文献を参照

その後

• 減額が不当だと思う場合、英国では金融オンブズマン・サービスが苦情を審査し、全額の支払いを求めることがある。他の国にもそれぞれの窓口がある。 公的機関の推奨 参考文献を参照
• 大きな災害の後は、再建費用が災害前より高くなると見込んでおく。レビューでは需要急増による上乗せは20%以上とされる。 データあり 参考文献を参照

してはいけないこと

• 拡張再調達価額補償だけで差が埋まると考えない。調べられたカリフォルニア州の契約の約90%に付いていたが、全焼した住宅の多くはなお不足していた。 データあり 参考文献を参照
• 保険料だけで契約を比べない。保険料でどれだけの補償が買えるかを見落とした買い手は、過少保険になりやすかった。 データあり 参考文献を参照

一般的な情報であり、金融・保険・法律上の助言ではありません。

よくある質問

家は市場価格で保険に掛けるのですか？

そうすべきではありません。住宅の補償は建て直す費用に基づき、そこに土地は含まれず、売却価格より高いことも低いこともあります。ニューヨーク州の規制当局は、再調達価額を、家が完全に失われた場合に建て直すのに必要な金額と説明しています。

アベレージ条項とは何ですか？

家が再建費用の全額を下回る金額で保険に掛けられている場合に、保険会社が請求の一定割合だけを支払うことを認める英国の契約条件です。保険会社が分かりやすい質問をしていなかった場合、金融オンブズマン・サービスは適用を不公正と判断することがあります。

拡張再調達価額補償で過少保険は解決しますか？

必ずしもそうではありません。クラインのカリフォルニア州のデータでは、契約の約90%が拡張または保証付きの再調達価額補償（多くは150%）を付けていましたが、全焼した住宅の多くはなお保険会社の最終損害額を下回っていました。

災害の後、なぜ費用が上がるのですか？

需要急増です。何千件もの修理が同時に同じ職人と資材を取り合います。あるレビューは上乗せ分を20%以上とし、ハリケーンの修理についての研究では変化の大部分を人件費が動かしていました。

過少保険はどれくらい一般的ですか？

最良の行政データでは、火災で失われた住宅のおよそ10軒に7軒が再建費用を下回る保険でした。米国の山火事の被災者調査では、不足していたと答えた人は42%から80%で、まだ分からない人も多くいました。

まとめ

• 過少保険とは、建物の保険金額（支払限度額）が、いま同じ家を建て直す費用より低い状態のことです。珍しいことではなく、多くの人は損害が起きるまで気づきません。
• 二つの行政データが被災者調査と一致しています。2021年のマーシャル火災の前、コロラド州の契約の74%が推定再建費用を下回り、2018〜2023年のカリフォルニア州の請求では全焼した住宅の71.3%が保険会社自身の最終損害額を下回っていました。
• この差はその後の行動を変えます。マーシャル火災のデータでは、過少保険の度合いが大きい所有者ほど再建の建築許可の申請が遅れ、土地を売る傾向が強まりました。
• 部分損害でも減額されることがあります。比例てん補条項（英国のアベレージ条項や米国のコインシュアランス条件）のもとでは、再建費用を大きく下回る金額で保険を掛けた家は、修理費の一部しか受け取れない場合があります。
• 大きな災害の後は再建費用が跳ね上がることが多く（「需要急増」）、カリフォルニア州の調査では、契約時の保険会社自身の見積もりがほとんどの事例で最終損害額を下回っていました。
• 原因が不注意であることはまれです。再建費用は見積もりにくく、買い手は補償額より保険料を比べがちで、被災者調査は回答者が自ら選んで答えるため、正確な割合には不確かさが残ります。

この記事は、研究、規制当局の指針、報道を一般的な情報としてまとめたものです。金融、保険、法律に関する助言ではありません。比例てん補条項などの契約条件や消費者保護の仕組みは国や保険会社によって異なるため、ご自身の約款を確認し、必要であれば資格のある専門家や規制当局の消費者窓口に相談してください。

さらに読む：マーシャル火災後の過少保険と再建については、Cookson、Gallagher、Mulder、Federal Reserve Bank of Philadelphia Working Paper 25-09（2025）。需要急増について分かっていることは、Olsen、Porter『Natural Hazards Review』（2011）。住宅所有者が保険金額をどう決めているかは、ASIC Report 54（2005）。

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